VİYANA - SNmedia.at/SPÖ Genel Başkanı Andreas Babler’e göre, uzun yıllar sonra sanat, kültür, medya ve spor konularının da dahil olduğu yeni bir bölüm oluşturulması önemli bir gelişme. Ancak uzmanlar, bu planların bazı yönlerinin olumlu olduğunu, ancak bazı alanlarda daha fazla iyileştirmeye ihtiyaç duyulduğunu vurguluyor.
Konut Reformu Beklentileri Karşılıyor mu?
Ekonomi Araştırma Enstitüsü (WIFO) uzmanı Michael Klien, hükümet programının konut piyasasında büyük bir etki yaratmasını beklemediklerini belirtti. APA'ya yaptığı açıklamada Klien, kira hukukunda köklü bir reform bulunmadığını, ancak bazı küçük değişikliklerin kiracı haklarını güçlendirme yolunda atılmış adımlar olarak değerlendirilebileceğini ifade etti.
Kira Artışlarına Üst Sınır Geliyor
Yeni hükümetin sunduğu plana göre, önümüzdeki üç yıl boyunca düzenlenmiş pazardaki kira artışları kademeli olarak sınırlandırılacak. 2028 yılından itibaren tüm konut piyasasında kira artışlarının maksimum %3 ile sınırlandırılması planlanıyor. Enflasyonun %3’ü aşması durumunda ise zamlar durdurulacak ve sadece yarısı kiracılar tarafından karşılanacak. Bu düzenlemelerin konut fiyatlarını kontrol altında tutması hedefleniyor.
Kira Artışları Genellikle Yeni Sözleşmelerle Geliyor
Ancak uzmanlar, bu tedbirlerin konut piyasasına büyük bir etkisinin olmayacağını düşünüyor. Klien, kira düzenlemelerinin yalnızca mevcut sözleşmeleri kapsadığını, ancak birçok kira artışının yeni yapılan sözleşmelerle gerçekleştiğini belirtiyor. Ayrıca planlanan “konut endeksi” yalnızca yüksek enflasyon dönemlerinde uygulanacak. Bu da orta vadede kira fiyatları üzerindeki kontrolün sınırlı kalabileceği anlamına geliyor.
Yeni Yapılaşma İçin Teşvik Yok
Hükümetin konut politikaları arasında kira tavanı uygulaması yer alırken, yeni yapılaşmayı teşvik edecek önlemler programda bulunmuyor. Kira Yasası'nın tamamını kapsayan yeni düzenlemeye göre, 2024 için enflasyon ayarlaması yapılmayacak, 2025’te maksimum %1, 2026’da ise %2 artış sınırı getirilecek. Ancak bu durum, kâr amacı gütmeyen konut derneklerinin eleştirisine neden oldu.
Uzmanlara göre, 2024-2026 yılları arasında kâr amacı gütmeyen konut kuruluşları toplamda 160 milyon avro yatırım kaybedecek. Ancak kira piyasasını esas etkileyen özel mülk sahipleri ve büyük yatırımcılar için herhangi bir düzenleme yapılmaması, bu sektörün dışında kalmasına neden olacak.
Kira Sözleşmelerinde Süre Uzatımı Ne Kadar Etkili?
Yeni hükümet, kira sözleşmelerinin asgari süresini beş yıla çıkarmayı hedefliyor. Ancak uzmanlar, bu düzenlemenin piyasadaki eğilimi değiştirmeyeceğini öngörüyor. Klien’e göre, belirli süreli kira sözleşmelerine olan talep devam edecek ve bu değişiklik, kiracıların yaşam koşullarında istikrar sağlasa da piyasada büyük bir değişiklik yaratmayacak.
Kent araştırmacısı Robert Temel de benzer bir görüşü paylaşıyor. Ona göre, asgari sürenin uzatılması bir gelişme olsa da yeterli değil. Konut piyasasında kalıcı değişiklik sağlamak için geçici kira sözleşmelerinin büyük ölçüde sınırlandırılması gerektiğini savunuyor. Temel, “Yeni kiralama sözleşmelerinin %75’inin geçici olması sürdürülebilir bir durum değil” diyor.
Enerji Verimliliği ve Yenilenme Süreçleri
Hükümet programı, konutların karbon emisyonlarını azaltmaya yönelik teşvikler sunmayı hedefliyor. Yeniden yapılandırma çalışmaları kapsamında termal yenilemelerin teşvik edilmesi ve ısıtma sistemlerinin modernize edilmesi planlanıyor. Ancak uzmanlar, bu projelerin başarılı olması için güçlü bir bütçeye ihtiyaç duyulduğunu belirtiyor.
Temel, tahsisli konut yardımlarının yeniden getirilmesini olumlu bir gelişme olarak değerlendirirken, inşaat sektörünü canlandırmaya yönelik standartların gevşetilmesi konusunda çekinceleri olduğunu ifade ediyor. Ona göre, inşaat standartlarının düşürülmesi, özellikle gürültü izolasyonu gibi kritik konularda olumsuz etkiler yaratabilir.
Arazi Spekülasyonuna Karşı Emlak Vergisi Çağrısı
Gayrimenkul, İnşaat ve Konut Enstitüsü’nden (IIBW) Wolfgang Amann, konut politikalarının genel olarak dengeli bir program sunduğunu belirtiyor. Ancak Amann, hükümetin emlak vergisi reformunu göz ardı etmesini eleştiriyor.
Avusturya’daki arazi vergilerinin diğer ülkelere kıyasla oldukça düşük olduğunu ve iş gücü vergisinin çok yüksek seviyelerde bulunduğunu belirten Amann, özellikle büyük yatırımcıların toprakları spekülasyon amacıyla ellerinde tutmalarına engel olacak bir mekanizmaya ihtiyaç duyulduğunu vurguluyor. “1980’lerde ayrılmış yapı arazilerinin büyük bir bölümü bugün hala boş duruyor. İmar amaçlı spekülasyona son verilmeli” diyor.
Yeni Düzenlemeler Karma Tepkiler Aldı
Yeni hükümetin konut politikası karma tepkilere yol açtı. Avusturya Federal Ekonomi Odası (WKO) Gayrimenkul ve Varlık Mütevelli Heyeti Başkanı Gerald Gollenz, programın dengeli olduğunu ve sektör için birçok olumlu noktayı içerdiğini belirtti. Kâr amacı gütmeyen yapı dernekleri ise konut sübvansiyonlarının geri getirilmesinden memnun olduklarını açıkladı.
Öte yandan, Ev ve Emlak Sahipleri Derneği (ÖHGB) kira tavanı uygulamasını eleştirerek, piyasanın serbest bırakılması gerektiğini savundu. Avusturya Proje Geliştiricileri Derneği (VÖPE) ise hükümetin sunduğu planların bir an önce uygulanmasını talep etti.
Sonuç: Küçük Adımlar, Büyük Değişimler Getirecek mi?
Yeni hükümetin konut politikaları, piyasada köklü bir dönüşüm yaratmaktan uzak olsa da, bazı alanlarda kiracılar lehine önemli adımlar içeriyor. Ancak uzmanlar, uzun vadede sürdürülebilir ve kapsamlı reformlar yapılmadan konut krizinin tam anlamıyla çözülemeyeceğini düşünüyor.
Foto: ORF/Viviane Koth
